சந்தை மதிப்பு

நில எடுப்பு சட்ட நூலில் பகுதி 9-ல் ஒரு நிலத்தின் சந்தை மதிப்பு எவ்வாறு நிர்ணயம் செய்யப்பட வேண்டும் என்பதற்கு வழிமுறைகள் கூறப்பட்டுள்ளது. அதாவது எந்த தேதியில் நிலம் தேவைப்படுகிறதோ அந்த தேதிக்கு முன்னர் கடந்த 3 ஆண்டுகளில் அந்த நிலத்தைச் சுற்றி 1.6கி.மீ சுற்றளவில் நடந்த விற்பனைப் புள்ளி விவரங்களை சேகரிக்க வேண்டும். தேவைப்படும் நிலத்தின் தன்மைக்கேற்ப மண்வயனம், தரம் தீர்வை, வகைபாடு ஆகியவை ஒத்த நிலையில் இருக்கும் நிலத்தை கணக்கில் கொள்ள வேண்டும். நில எடுப்புப்புலம், மாதிரி புலங்களை காட்டும் கூட்டு வரைபடம் தயாரித்துக் கொள்ள வேண்டும். 1.6கி.மீ சுற்றளவு என குறிப்பிடும் போது அருகில் உள்ள கிராமங்களும் கூட உட்படலாம். அங்கு நிகழ்ந்த விற்பனையையும் சேகரித்து தலப்பார்வை செய்தபின்னர்தான் சந்தை மதிப்பு நிர்ணயிக்க வேண்டும். சென்னை நில நிர்வாக ஆணையரின் கடித எண்.ந.க.ஐ-1-34459/1994- நாள் 5.7.94-ல் இது குறித்து தெளிவாக அறிவுரைகள் வழங்கப்பட்டுள்ளன. அதில் பொருந்தும் காரணங்கள் என்றும், பொருந்தா காரணங்கள் என்றும் (Plus factor /Minus factor) குறிப்பிடப்பட்டுள்ளன.

பொருந்தும் காரணங்கள்

குறைந்த பரப்பளவு கொண்ட நிலம் - அருகாமையில் சாலை இருப்பது - சாலையின் முகப்பு பகுதியில் இருப்பது - ஒழுங்கான வடிவில் இருக்கும் நிலம் - வளர்ச்சி அடையும் பகுதியில் இருப்பது - சமதளமான பரப்பு - இவ்வகையான நிலங்கள் மதிப்புடையவையாகும்.

பொருந்தா காரணங்கள்:

அதிக பரப்பளவு கொண்ட நிலம் - சென்றடையாத தூரத்தில் இருக்கும் நிலம் குறுகிய முகப்பு கொண்ட நிலம் - வளர்ச்சியடையாத தூரத்தில் இருக்கும் நிலம் - இவ்வகையான நிலங்கள் குறைந்த மதிப்புடையதாகும்.
தேர்வு செய்யப்படும் நிலம் மேற்கூறப்பட்ட காரணங்களைக்கொண்டு நில எடுப்பு புலத்திற்கு இணையாக கருதி சந்தை மதிப்பு நிர்ணயம் செய்ய வேண்டும்.

நில உரிமை மாற்றம் (ALIENATION)

நில மாற்றம் (Land Transfer) என்பது ஒரு துறை வசம் உள்ள நிலங்களை மற்றொரு துறைக்கு முழு உரிமையின் அடிப்படையில் மாற்றுதல் ஆகும். அதனின்று சற்று வேறுபட்டு சில குறிப்பிட்ட நிபந்தனைகளுடன் அவை மீறப்பட்டால். எப்பொழுது வேண்டுமானாலும் திரும்பப் பெறலாம் என்ற அடிப்படையில் அரசின் சார்பு நிறுவனங்கள் தனியார் அமைப்புகள், சுயாட்சி அமைப்புகள் போன்றவற்றிற்கு நிபந்தனை அடிப்படையில் நிலம் வழங்குதலே நில உரிமை மாற்றம் (Alienation) எனப்படும். இந்நில உரிமை மாற்றம் வருவாய் நிலை எண் 24-ன் கீழ் உள்ள விதிகளின் படி வழங்கப்படுகின்றன. பொதுவாக இவ்வினத்தில் நில மதிப்பு வசூலித்துக் கொண்டும் அல்லது நில மதிப்பு இன்றியோ நில உரிமை மாற்றம் செய்யப்படுகிறது.

நில உரிமை மாற்றம் கோரும் நிறுவனங்கள் அல்லது அமைப்பு வணிக நோக்குடன் செயல்படுமானால் அவற்றிற்கு நில மதிப்பு வசூலித்துக் கொண்டு உரிமை மாற்றம் செய்யப்பட வேண்டும். ஆணை பிறப்பிக்கப்பட்ட நாளிலிருந்து 30 நாட்களுக்குள் நிலமதிப்பு தொகையினை செலுத்த வேண்டும்.
புதிதாக நிலம் கோரும் போது, ஏற்கனவே அளிக்கப்பட்ட நிலங்கள் பயன்படுத்தபட்ட பின்னரே நிலம் வழங்கப்பட வேண்டுமென்று அரசு அறிவுரைகள் வழங்கியுள்ளது.
நீர் நிலை புறம்போக்குகளை நில உரிமை மாற்றம் செய்வதற்கும் நிலம் கோரும் துறையினர் முன்நுழைவு செய்வதற்கும் அரசிடமிருந்து ஆணைகள் பெறப்பட வேண்டும்.
வருவாய் நிலை ஆணை எண்24ன்படி நில உரிமை மாற்றத்தின் கீழ் வழங்கப்படும் நிலங்களில் விளைச்சல் ஏதுமில்லாத நிலையில் வருவாய் நிலை ஆணை எண்.24 (8,9,10)ன் படி நிலவரி செலுத்துவதிலிருந்து விலக்களித்திடலாம்.
நில உரிமை மாற்றம் செய்வதற்கு கீழ்காணும் அலுவலர்களுக்கு நிதி வரம்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.

நிதி அதிகார வரம்பு

1 வட்டாட்சியர் ரூ.10,000/-
2 வருவாய் கோட்டாட்சியர் ரூ.20,000/-
3 மாவட்ட வருவாய் அலுவலர் ரூ.50,000/-
4 நில நிர்வாக ஆணையர் ரூ.2,50,000/-

நிலமாற்றம் / நில உரிமை மாற்ற முன்மொழிவுகளுடன் கீழ்கண்ட ஆவணங்கள் இணைத்து அனுப்பப்பட வேண்டும்.

1) நிலம்கோரும் துறையினரின் கோரிக்கை மனு படிவத்தில்
2) அரசு நிர்ணயிக்கும் நிபந்தனைகளுக்கு உட்படுவதாகவும் / நிர்ணயிக்கும் நில மதிப்பு தொகை செலுத்துவதாகவும் சான்று
3) கிராமத்தில் விளம்பரம் செய்யப்பட்ட “ஏ1” விளம்பரத்தின் அசல் நகல்
4) வட்டாட்சியர் இட ஆய்வு குறிப்பு
5) நிலத்தின் கிராம கணக்கு நகல்
6) புல வரைபடம் / உட்பிரிவு ஆவணங்கள்/ கூட்டு வரைபடம் / டோப்போ வரைபடம்
7) நில மதிப்பு நிர்ணயம் செய்திட எடுத்துக்கொண்ட விற்பனையில் அடங்கிய நிலத்தின் கிராம கணக்கு நகல்
8) நில மதிப்புக்கு விற்பனை புள்ளி விவரப்பட்டியல் மற்றும் விற்பனை பத்திரத்தின் நகல்.
9) தடையாணை புத்தகத்தில் பதிவு செய்யப்படவில்லை என்பதற்கான சான்று
10) விசாரணை ஆவணங்கள்
11) ஊராட்சிக்கு ஒப்படைக்கப்பட்ட நிலமாக இருந்தால் ஊராட்சி மன்றத்தின் தீர்மான நகல்
12) கிராம நிர்வாக அலுவலர் / பொது மக்கள் விசாரணை வாக்கு மூலம்.